Perguntas Freqüentes

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1. O que é terceirização dos serviços em um condomínio?

É a execução de todos os serviços de zeladoria, portaria, segurança, limpeza, etc., por empregados registrados numa empresa prestadora de serviços terceirizados, alocados para prestar serviços exclusivamente para o condomínio. Assim, o condomínio deixa de ter empregados próprios, não mais elabora folha de pagamento, e nem recolhe encargos trabalhistas.

2. Quais as vantagens ou benefícios proporcionados pela terceirização dos serviços em um condomínio?

• a terceirização proporciona maior eficiência nos serviços e na segurança do condomínio, reduzindo, ao mesmo tempo, os custos com a folha de pagamento em 30%, ou mais. Em outras palavras, o condomínio substitui seus antigos empregados por outros, treinados e qualificados para as funções, e ainda ganhando salários compatíveis com os do mercado.
• o condomínio deixa de ser empregador. Livra-se da burocracia e dos encargos de empregador. Acaba de vez com o controle das horas extras, com os programas e seguro saúde, cestas básicas, PAT, vales transportes, saúde ocupacional, uniformes, convênios, taxas sindicais, etc. Tudo isso passa a ser problema da REPLACE.
• Não tendo mais a folha de pagamento para processar, o condomínio poderá negociar redução substancial na taxa de administração ora cobrada, ou até a aderir à auto gestão.
• O custo mensal da terceirização é fixo, possibilitando uma melhor administração do caixa, eliminando surpresas com arrecadações extras para o 13o, férias, etc.
• O síndico passa a ter total flexibilidade na escolha dos empregados, e passa a ter a liberdade de substituir qualquer empregado, a qualquer tempo, sem qualquer custo adicional.
• Elimina o passivo trabalhista de vez, como a multa de 50% sobre o saldo do FGTS, e a necessidade de manter arquivados indefinidamente os documentos de empregados.
• As ausências por férias, por licença médica, por viagem, ou por outros motivos de qualquer natureza, são cobertas por profissionais igualmente treinados e uniformizados, mediante um simples telefonema.

3. Como implementar a terceirização se o condomÍnio não tem recursos para indenizar os empregados a serem demitidos?

A experiência da REPLACE tem demonstrado que a economia proporcionada pela terceirização compensa os custos com as indenizações em menos de 6 meses. A pedido do condomínio, a REPLACE poderá financiar a indenização dos empregados, a juros simbólicos, e em tantos meses quantos necessários para se evitar arrecadação extra de recursos.

4. Como é possível ser empregado de uma empresa terceirizadora e se reportar ao síndico de um condomínio?

É a maneira moderna e eficiente de se praticar a gestão condominial profissionalizada. Os empregados se reportam administrativamente ao seu empregador, porém, funcionalmente, cumprem as rotinas determinadas pelo corpo diretivo, e pelo regulamento do Condomínio para o qual prestam serviços. É absolutamente legal e está previsto no Enunciado 331 do Tribunal Superior do Trabalho de Brasília.

5. Qual a garantia de que esses empregados terceirizados serão obedientes ao síndico, e respeitarão as normas e o regulamento interno do condomínio?

Essa condição está prevista tanto no contrato de trabalho do empregado com a REPLACE, como no contrato de prestação de serviços entre a REPLACE e o Condomínio. Já é uma prática comum e consagrada no mundo todo, e há mais de 10 anos vem sendo implementada no Brasil. Somente na região da Grande São Paulo, quase 50% dos condomínios já são terceirizados.

6. Mas a terceirização não provoca a rotatividade de empregados, em função dos baixos salários que as empresas pagam?

A experiência da REPLACE tem sido exatamente o contrário, ou seja, nossos empregados permanecem indefinidamente nos condomínios nos quais prestam serviços. Isso se deve ao fato da REPLACE respeitar rigorosamente as leis trabalhistas, registrando os empregados em carteira, pagando salários competitivos e horas extras com os acréscimos previstos na CLT. Além disso, utilizamos o esquema 5 x 1 (1 dia de folga para cada 5 dias trabalhados) de portaria 24 horas, que é o que melhor remunera os porteiros.

7. A empresa terceirizadora não pode transferir empregados entre seus condomínios clientes, de acordo com sua necessidade e/ou conveniência?

Não. Uma vez que o empregado é apresentado e aprovado pelo síndico, ele é alocado nesse condomínio de maneira permanente, e somente será transferido ou recolhido a pedido do síndico, conforme cláusula contratual.

8. Como síndico eleito, posso decidir pela terceirização apenas com o respaldo dos conselheiros ou terei que obter aprovação em Assembléia Geral?

Pelo fato da terceirização envolver a demissão sem justa causa de empregados, envolver desembolso de recursos para pagamento de indenizações e, principalmente, por envolver a contratação de uma empresa terceirizadora por prazo indefinido, achamos indispensável que esse processo seja aprovado em AGE, a fim de que o Síndico tenha respaldo legal;

9. Os condôminos estão muito apegados sentimentalmente a alguns empregados e não querem que os mesmos venham a ser prejudicados com a terceirização.

A realidade para os empregados tem sido outra. Decidida a terceirização, os empregados são demitidos sem justa causa, e por isso são indenizados em 100% dos seus direitos trabalhistas, inclusive com a multa de 40% sobre o saldo do FGTS. Isso não aconteceria tão cedo se não fosse pela terceirização. Esta é a oportunidade de receberem um valor apreciável, suficiente para a realização de seus planos de comprar um pequeno terreno, ou dar início numa atividade própria.

10. Como a terceirização pode ser vantajosa para o condomínio com gastos tão grandes com indenizações?

A economia proporcionada pela terceirização é tão expressiva, que paga o custo da indenização entre 6 a 12 meses. Uma vez liquidado o financiamento do custo da indenização, passa a haver sobras mensais de caixa, e daí o condomínio deverá decidir se reduz a taxa condominial ou se utiliza dessas sobras para a realização de obras de melhorias no condomínio. Isso é um fato comum, demonstrado pela experiência obtida em dezenas de condomínios terceirizados.

11. Mas como é possível para o Síndico administrar o condomínio se os empregados se reportam à terceirizadora?

Embora os trabalhadores alocados no condomínio sejam, de fato, empregados da REPLACE, eles são contratados na condição de prestadores de serviços a terceiros, ou seja, a condomínios, que são administrados por síndicos ou por um corpo diretivo. Essa condição está prevista no contrato de trabalho dos mesmos, e está previsto também, e principalmente, no contrato de prestação de serviços entre a REPLACE e o condomínio. O zelador, os porteiros, os auxiliares de limpeza, etc., sabem que a manutenção de seus empregos no condomínio, depende diretamente da satisfação do síndico e dos condôminos em geral quanto a qualidade e presteza na execução dos serviços.

12. Em quanto tempo se pode implementar a terceirização?

A terceirização poderá ser implementada em aproximadamente 40 dias, contados da data da convocação da AGE para aprovação da terceirização. A REPLACE prepara um roteiro chamado cronologia dos eventos a serem cumpridos, e presta assistência integral em todas as etapas da sua execução. Clique aqui para ler mais sobre esse assunto.

13. Mas o que acontece se determinado zelador ou porteiro se recusa a atender as determinações do síndico?

Nunca tivemos a ocorrência desse fato e nem deveremos ter porque essa condição de se reportarem ao síndico está prevista em contrato, e foram orientados a respeito. Porém, em ocorrendo essa recusa ou qualquer outro motivo de indisciplina, o síndico então pede a substituição desse empregado por outro, sem qualquer custo adicional para o condomínio.

14. Não pode ocorrer a hipótese de a REPLACE contratar indivíduos perigosos que podem colocar o condomínio em risco?

É praticamente impossível essa hipótese vir a ocorrer. A REPLACE desempenha as mesmas funções de um Departamento de Recursos Humanos de uma grande corporação: i) recruta e seleciona empregados no mercado; ii) faz entrevistas e aplica testes de aptidão; iii) atualiza sua documentação, inclusive com atestado de antecedentes; iv) contata referências e confere informações junto a síndicos e zeladores de empregos anteriores; v) proporciona cursos de treinamento para a função específica que vai exercer e, vi) aloca esses profissionais nos edifícios mais próximos aos bairros onde residem, para reduzir o tempo de deslocamento entre casa e trabalho.

15. O condomínio não corre o risco de se tornar réu em ações trabalhistas desses empregados terceirizados?

Tratando-se de empregado terceirizado, o Juiz costuma aceitar a ação também contra o condomínio, como garantia adicional de que os direitos do empregado serão atendidos. Isso ocorre porque a lei que regulamenta a terceirização, Enunciado 331, estabelece que o risco do condomínio onde o reclamante trabalhou, não é solidário ao do empregador, mas, sim, subsidiário, ou seja, ele existe somente depois de exauridas as possibilidades de conciliação entre a terceirizadora e esse empregado. O Contrato de prestação de serviços, no entanto, possui cláusula contratual pela qual garante que, em ocorrendo essa situação, a REPLACE se obriga a contratar advogado para representar e defender o Condomínio por sua conta, e a pagar todas as indenizações às quais vier a ser condenada. Esse contrato de prestação de serviços também prevê que qualquer desembolso que vier a ser efetuado pelo condomínio poderá ser descontado de futuras notas fiscais de serviços prestados.

16. Qual a garantia para o condomínio de que os encargos da folha de pagamentos serão rigorosamente cumpridos pela REPLACE?

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